Cuánto cuesta rehabilitar un edificio

"¿Y esto cuánto nos va a costar?" es la primera pregunta de cualquier junta en la que se habla de rehabilitar el edificio, y casi siempre se responde con un número sacado de la obra del bloque de al lado. El problema es que dos edificios aparentemente iguales pueden tener presupuestos que se van al doble: uno solo necesita sanear y pintar la fachada, y el otro arrastra filtraciones en la cubierta, bajantes de fibrocemento y un forjado tocado en el portal.

En esta guía vamos a desmontar el precio de una rehabilitación partida por partida, con horquillas actualizadas a 2026, para que puedas hacer una primera estimación con cierto criterio y, sobre todo, para que sepas leer los presupuestos que os lleguen.

El precio en una frase (y por qué no basta)

Si necesitas una cifra para empezar a hablar: rehabilitar un edificio residencial en España cuesta entre 150 y 1.200 € por metro cuadrado construido. La parte baja corresponde a intervenciones de mantenimiento serio (fachada y cubierta sin grandes patologías) y la parte alta a rehabilitaciones integrales en las que se tocan estructura, instalaciones y distribución.

Dicho de otra forma, en un bloque típico de 20 viviendas:

• Una rehabilitación de fachada y cubierta suele moverse entre 4.000 y 12.000 € por vivienda.
• Si se añade aislamiento térmico (SATE) y cambio de bajantes, lo normal es estar entre 10.000 y 25.000 € por vivienda.
• Una rehabilitación integral (estructura, instalaciones generales, accesibilidad y envolvente) puede superar los 35.000–60.000 € por vivienda.

Esa horquilla es enorme, y es honesta. Lo que de verdad determina el precio son las partidas que veremos a continuación.

Qué partidas forman el presupuesto

Fachadas

Suele ser la partida más visible y una de las más caras. No es lo mismo un saneado y pintura (30–60 €/m² de fachada) que instalar un sistema SATE con aislamiento (60–120 €/m²) o una fachada ventilada (100–200 €/m²). A eso hay que sumar balcones, cornisas, petos y frentes de forjado, que es donde aparecen los problemas de verdad. Lo explicamos con detalle en cuánto cuesta rehabilitar la fachada de un edificio.

Cubierta

Una azotea plana que solo necesita impermeabilizar puede rondar 30–60 €/m², mientras que un tejado inclinado al que hay que renovar estructura, aislamiento y teja puede pasar de 120 €/m². Si tu edificio tiene tejado, la guía de renovar el tejado de un edificio entra en el detalle.

Estructura

Es la gran incógnita. Un refuerzo puntual de vigas o la reparación de frentes de forjado con armaduras oxidadas puede costar unos pocos miles de euros; un recalce de cimentación o el tratamiento de aluminosis en varios forjados se va fácilmente a decenas de miles. Por eso los presupuestos serios incluyen catas previas antes de cerrar números.

Instalaciones comunes

Bajantes, saneamiento horizontal, montantes eléctricos, telecomunicaciones, red de agua o una nueva caldera centralizada. Las bajantes de fibrocemento, muy comunes en edificios de los años 60 a 80, obligan además a contratar una empresa inscrita en el registro de amianto.

Accesibilidad

Instalar un ascensor donde no lo había (60.000–120.000 € según el hueco disponible), bajarlo a cota cero o añadir rampas y plataformas salvaescaleras. Muchas veces es la obra que más ilusión hace a los vecinos mayores y la que más tensión genera en la junta.

Medios auxiliares

El andamio no se ve en el resultado final, pero se nota en la factura: entre un 10 % y un 20 % del presupuesto de fachada. Montaje, alquiler mensual, protecciones, licencia de ocupación de vía pública... En edificios donde es viable, los trabajos verticales pueden recortar mucho esta partida.

Tabla orientativa de precios por actuación

Son precios de ejecución material con mano de obra incluida. Faltan los conceptos que vienen a continuación, y que conviene no olvidar.

Lo que no se ve en el presupuesto de la constructora

Cuando una empresa os pasa un presupuesto, normalmente es el de la obra. Pero el coste real para la comunidad incluye más cosas:

• Honorarios técnicos: proyecto, dirección de obra y coordinación de seguridad y salud. En rehabilitación suelen sumar entre el 6 % y el 12 % del presupuesto de ejecución.
• Licencia y tasas municipales: el ICIO (impuesto de construcciones) ronda el 2–4 % del presupuesto de ejecución material, más la tasa de licencia y, si hay andamio en la acera, la ocupación de vía pública.
• IVA: en obras de rehabilitación de edificios de viviendas se aplica normalmente el 10 %, siempre que se cumplan los requisitos fiscales. Si no, el 21 %.
• Imprevistos: en edificios con más de 50 años, reserva entre un 5 % y un 10 % adicional. Siempre aparece algo al picar.
• Gastos de gestión: administrador de fincas, tramitación de ayudas, préstamo para la comunidad.

Un ejemplo con números redondos

Imaginemos un edificio de 1975, planta baja más cinco alturas, 20 viviendas, unos 1.800 m² construidos y 950 m² de fachada. Tras pasar la ITE, el informe pide reparar frentes de forjado, sanear la fachada y rehacer la impermeabilización de la azotea. La comunidad decide aprovechar para aislar.

• SATE en fachadas: 950 m² × 85 € = 80.750 €
• Reparación de frentes de forjado y balcones: 14.000 €
• Impermeabilización de azotea con cubierta invertida (320 m² × 95 €): 30.400 €
• Andamio y medios auxiliares (4 meses): 17.000 €
• Seguridad y salud, gestión de residuos: 4.500 €

Subtotal de obra: unos 146.650 €. Con gastos generales y beneficio industrial (en torno al 19 %), honorarios técnicos, licencia e IVA, el coste final ronda los 205.000–215.000 €. Repartido entre 20 viviendas, unos 10.500 € de media, que cada propietario pagará según su coeficiente de participación.

Si la obra mejora la eficiencia energética de forma acreditada, parte de esa cantidad puede recuperarse vía ayudas y deducciones fiscales.

Factores que suben (o bajan) el precio

• Antigüedad y patologías: no es lo mismo un edificio de 1995 que uno de 1955 con forjados de viguetas pretensadas sospechosas.
• Altura y accesibilidad de la fachada: calles estrechas, patios interiores sin acceso o fachadas a vía muy transitada encarecen los medios auxiliares.
• Protección patrimonial: en cascos históricos el ayuntamiento puede exigir materiales, colores y técnicas concretas.
• Ubicación: Madrid, Barcelona, Baleares y País Vasco tienen precios de mano de obra sensiblemente más altos que el interior peninsular.
• Calendario: hacer la obra de fachada en invierno, con lluvias, alarga plazos y alquiler de andamio.
• Agrupar actuaciones: aprovechar el mismo andamio para fachada, bajantes y carpintería abarata mucho el conjunto.

Cómo se paga una rehabilitación en comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal establece que las obras necesarias para la conservación y la habitabilidad del edificio son obligatorias, y su coste se reparte por coeficiente salvo que los estatutos digan otra cosa. Las opciones más habituales son:

1. Derrama única o en varias cuotas.
2. Fondo de reserva, aunque rara vez alcanza para obras de este tamaño.
3. Préstamo a la comunidad: muchos bancos tienen líneas específicas a 10–15 años, que permiten que la cuota mensual sea asumible.
4. Financiación de la propia constructora, cada vez más frecuente.
5. Ayudas públicas: convocatorias autonómicas y municipales de rehabilitación y eficiencia energética. Suelen exigir certificado energético antes y después de la obra y no permiten empezar antes de solicitarlas, así que hay que planificarlas desde el principio.

Errores que encarecen la obra

• Pedir presupuestos sin un informe técnico previo: cada empresa presupuesta una cosa distinta y es imposible compararlos.
• Elegir solo por precio. Las bajas temerarias acaban en modificados a mitad de obra.
• Hacer la fachada este año y la cubierta dentro de tres. Pagarás dos veces el andamio.
• No reservar margen para imprevistos y tener que convocar una junta extraordinaria con la obra a medias.

Antes de pedir presupuesto

Si vuestro edificio todavía no tiene un diagnóstico, el primer paso es la Inspección Técnica de Edificios o el Informe de Evaluación del Edificio. Con ese documento, cualquier empresa podrá presupuestar lo mismo y la comparación será justa. Y si la comunidad ya tiene claro que quiere ir a por todo, echa un vistazo a nuestra guía sobre la rehabilitación integral de edificios y a la del proyecto de rehabilitación, que es el documento que lo ordena todo.

Preguntas frecuentes

Más información en nuestra página de rehabilitación integral de edificios.