Rehabilitar una casa unifamiliar: obras, fases y presupuesto

Rehabilitar una casa antigua tiene algo de aventura. La de los abuelos en el pueblo, el chalet de los ochenta que se compró a buen precio porque "había que hacerle cosas" o la casa de piedra que te enamoró en una visita de quince minutos. En todas ellas la ilusión va por delante, y el presupuesto, si no se planifica bien, va detrás corriendo.

Esta guía está pensada para que llegues a la obra con los pies en el suelo: qué revisar, en qué orden hacer las cosas, qué permisos necesitas y cuánto cuesta realmente.

Antes de nada: el diagnóstico

Ningún presupuesto vale nada sin un diagnóstico previo. Si aún no has comprado, merece la pena pagar entre 300 y 900 € por una visita técnica con informe. Si ya es tuya, es el primer gasto que debes hacer. El técnico revisará, como mínimo:

• Cubierta: estado de la teja, de la estructura de madera (carcoma, pudrición, flechas excesivas) y de los canalones.
• Estructura: muros de carga, grietas, forjados, vigas y cimentación aparente.
• Humedades: capilaridad en planta baja, filtraciones por fachada y condensaciones.
• Instalaciones: electricidad (en casas antiguas casi siempre hay que rehacerla), fontanería de plomo o hierro, saneamiento y calefacción.
• Materiales peligrosos: tejados, depósitos o bajantes de fibrocemento con amianto.

Con ese informe ya se puede distinguir entre una casa "para reformar" y una casa "para rehabilitar", que no es lo mismo.

Reforma o rehabilitación: la diferencia que cambia el presupuesto

Una reforma actúa sobre acabados, cocinas, baños y distribución. Una rehabilitación interviene sobre lo que mantiene la casa en pie y la protege: cubierta, estructura, fachada e instalaciones. En una casa de más de 50 años lo normal es que necesites las dos cosas.

Las fases de obra, en el orden correcto

1. Seguridad y desmontajes: apuntalamientos si hace falta, retirada de falsos techos, revestimientos y elementos que no se van a conservar. Aquí aparecen las sorpresas, por eso conviene hacerlo pronto.
2. Cubierta: se cierra la casa por arriba. Si la estructura del tejado está mal, se sustituye o refuerza; se aprovecha para aislar e impermeabilizar. Tienes más detalle en cuánto cuesta renovar por completo el tejado de una casa.
3. Estructura: refuerzo de forjados, cosido de grietas, consolidación de muros y, en casos graves, recalces de cimentación.
4. Humedades y saneamiento: drenajes perimetrales, barreras contra la capilaridad, nueva red de saneamiento enterrada.
5. Fachada y carpinterías: reparación o revestimiento de fachada, aislamiento y ventanas nuevas. Lo vemos en rehabilitar la fachada de una casa.
6. Distribución e instalaciones: tabiquería, electricidad, fontanería, calefacción o aerotermia, ventilación.
7. Acabados: soleras, pavimentos, alicatados, pintura, cocina y baños.

Saltarse el orden sale caro. Instalar una cocina nueva bajo un tejado que filtra es la forma más rápida de tirar el dinero.

Cuánto cuesta rehabilitar una casa unifamiliar

Los precios dependen mucho del estado de partida, pero estas horquillas te sirven como orientación en 2026:

Así, una casa de 140 m² en estado medio podría costar entre 100.000 y 155.000 € en una rehabilitación media, y superar los 200.000 € si se rehace casi todo.

Partidas sueltas de referencia

• Cubierta nueva con estructura de madera, aislamiento y teja: 140–250 €/m².
• Retejado con impermeabilización bajo teja: 45–80 €/m².
• Instalación eléctrica completa: 6.000–12.000 €.
• Fontanería y saneamiento completos: 7.000–15.000 €.
• Aerotermia con suelo radiante: 14.000–24.000 €.
• Ventanas de PVC o aluminio con rotura de puente térmico: 450–900 € por hueco.
• SATE en fachada: 60–110 €/m².

Licencias y trámites

Para una rehabilitación que afecta a estructura, fachada o cubierta, lo habitual es necesitar licencia de obra mayor con proyecto técnico firmado. Cuenta con:

• Honorarios de arquitecto y aparejador: entre el 7 % y el 12 % del presupuesto de ejecución.
• ICIO y tasa de licencia: en torno al 3–5 % del presupuesto, según el municipio.
• Estudio de seguridad, gestión de residuos y, si los hay, retirada de materiales con amianto.
• Si la casa está en suelo rústico o en un conjunto protegido, autorizaciones adicionales que alargan los plazos.

Sobre las inspecciones obligatorias en viviendas unifamiliares, tienes todo explicado en ITE de una vivienda unifamiliar.

Cómo evitar que el presupuesto se dispare

• Reserva un 10–15 % de imprevistos. En casas antiguas no es pesimismo, es estadística.
• Pide presupuestos por partidas cerradas, sobre mediciones del proyecto.
• Haz catas antes de contratar: levantar un trozo de suelo o picar un tramo de muro cuesta poco y aclara mucho.
• No cambies de idea a mitad de obra. Los cambios son la principal causa de sobrecostes.
• Prioriza la envolvente: cubierta, fachada y ventanas. Un baño se puede rehacer en diez años; un tejado mal hecho condiciona todo lo demás.

Ayudas y deducciones

Las rehabilitaciones que mejoran la eficiencia energética de una vivienda unifamiliar pueden acogerse a ayudas autonómicas y, en su caso, a deducciones en el IRPF, si se acredita la mejora con certificados energéticos antes y después de la obra. Muchos ayuntamientos ofrecen además bonificaciones en el ICIO o en el IBI. Infórmate antes de empezar, porque casi todas las convocatorias exigen solicitarse antes del inicio de los trabajos.

Cuánto dura la obra

Una rehabilitación media de una casa unifamiliar suele durar entre 5 y 9 meses de obra. Una integral, de 9 a 14 meses. Súmale 2–5 meses previos de proyecto y licencia. Si piensas vivir en ella, planifica con margen: los plazos de obra casi nunca se acortan.

Preguntas frecuentes

Más información en nuestra página de rehabilitación integral de edificios.