Guía práctica · Fachadas
Cuánto cuesta rehabilitar la fachada de un edificio
Por el equipo de Rehabilitamos Edificios · · 4 min de lectura
La fachada es la cara del edificio y, para muchas comunidades, también su mayor dolor de cabeza. Un trozo de cornisa que cae a la acera, una ITE desfavorable o simplemente el aspecto cansado de un bloque que lleva treinta años sin tocarse suelen ser el detonante. Y la pregunta inmediata siempre es la misma: ¿cuánto va a costar?
Vamos a responderla con números y, sobre todo, explicando por qué dos presupuestos para la misma fachada pueden ser tan distintos.
Precio de rehabilitar una fachada: la horquilla general
En 2026, rehabilitar la fachada de un edificio cuesta entre 25 y 200 € por m² de fachada, según la solución elegida y el estado de partida. Por vivienda, en un bloque medio, eso se traduce en una derrama de entre 2.000 y 15.000 €.
La clave está en el tipo de intervención:
| Tipo de intervención | Precio por m² de fachada |
|---|---|
| Limpieza y pintura sobre soporte sano | 15–30 € |
| Saneado de fisuras, reparación puntual y pintura | 30–60 € |
| Revestimiento nuevo con mortero monocapa | 35–60 € |
| SATE (aislamiento térmico por el exterior) | 60–120 € |
| Fachada ventilada (cerámica, composite, piedra) | 100–200 € |
Los precios incluyen materiales y mano de obra, pero no siempre los medios auxiliares ni los honorarios, así que conviene leerlos con cuidado.
Las partidas de una rehabilitación de fachada
Diagnóstico y catas
Antes de presupuestar, un técnico debe revisar la fachada y golpear el revestimiento para detectar zonas huecas. En fachadas altas se hace desde plataforma o con técnicos en cuerda. Un informe de fachada cuesta entre 400 y 1.500 €.
Medios auxiliares
El andamio tubular es el medio más común y supone entre 8 y 15 € por m² de fachada al mes, incluyendo montaje, desmontaje y protecciones. Una obra de fachada de tres o cuatro meses puede dedicar fácilmente un 15 % del presupuesto solo al andamio. Por eso cada vez más comunidades se plantean la rehabilitación de fachadas sin andamios.
Reparación de patologías
Es donde se esconde la letra pequeña:
- Frentes de forjado y cantos de balcón con armaduras oxidadas: 80–200 € por metro lineal.
- Cornisas y molduras: reconstrucción con morteros de reparación, 60–180 €/ml.
- Fisuras y grietas: sellado elástico o cosido con grapas, de 20 a 150 €/ml. Lo vemos en cómo reparar las grietas de una fachada.
- Aplacados sueltos de piedra o cerámica: retirada y recolocación con anclajes, 50–120 €/m².
Acabado o sistema de fachada
Pintura (pétrea, siloxano, acrílica), monocapa, SATE, fachada ventilada o, en edificios históricos, morteros de cal. Cada uno tiene su precio y su vida útil.
Elementos complementarios
Barandillas, albardillas, vierteaguas, canalones y bajantes vistas, rejas, toldos y aparatos de aire acondicionado que hay que desmontar y volver a montar.
Ejemplo: fachada de un bloque de 1978
Un edificio de seis plantas en una calle de anchura media, con 1.100 m² de fachada de ladrillo visto y revoco en los balcones. La ITE detecta frentes de forjado dañados y desprendimientos en las cornisas. La comunidad pide tres presupuestos.
Opción A, reparación y pintura: reparación de frentes (240 ml) y cornisas, hidrofugado del ladrillo y pintura de revocos. Unos 68.000 € de obra con andamio.
Opción B, SATE: las mismas reparaciones más SATE con 8 cm de EPS grafitado en toda la fachada. Unos 140.000 € de obra.
Opción C, fachada ventilada: inviable por presupuesto (más de 190.000 €), y además el ayuntamiento exige mantener la estética del ladrillo en esa zona.
La comunidad elige la B porque, con el ahorro energético acreditado, puede optar a una ayuda que cubre una parte importante del aislamiento y porque los vecinos de las plantas altas llevan años pasando frío. Al final, la diferencia neta entre A y B es mucho menor de lo que parecía.
Factores que encarecen la obra
- Altura del edificio: a partir de seis o siete plantas, los andamios necesitan cálculo y anclajes más complejos.
- Calle estrecha o con mucho tráfico: pasos peatonales protegidos, tasas de ocupación de vía pública más altas.
- Patios interiores sin acceso: cuesta más llevar material y montar andamio.
- Edificio protegido: materiales y colores impuestos, a veces técnicas artesanales.
- Muchos elementos en fachada: aires acondicionados, toldos, cableado de telecomunicaciones que hay que ordenar.
Gastos que no están en el precio por m²
- Honorarios de proyecto y dirección de obra: 6–10 % del presupuesto.
- ICIO, tasa de licencia y ocupación de la vía pública.
- IVA (normalmente 10 % en edificios de viviendas que cumplen requisitos).
- Imprevistos: 5–10 %.
Cómo pagar la fachada en comunidad
Es una obra de conservación y, si la ITE la exige, es obligatoria. Se reparte por coeficientes y suele financiarse con derrama, préstamo a la comunidad o financiación de la constructora. Si se mejora el aislamiento, merece la pena explorar las ayudas a la eficiencia energética y las deducciones en IRPF para los propietarios.
Consejos para pedir presupuestos
- Partid de un informe técnico o de la ITE para que todas las empresas presupuesten lo mismo.
- Pedid que el andamio vaya en partida separada, con su plazo previsto.
- Exigid fichas técnicas de los productos (pintura, mortero, sistema SATE con su evaluación técnica europea).
- Preguntad por la garantía de la obra y del sistema.
- Desconfiad de los presupuestos de "pintado completo" para fachadas con patologías: el problema volverá en dos inviernos.
Si tu caso es una vivienda unifamiliar, la guía específica es rehabilitar la fachada de una casa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta pintar la fachada de un edificio de 5 plantas?
Si el soporte está sano, entre 15 y 30 € por m² de fachada, más el andamio. Para un edificio de cinco plantas con 800 m² de fachada, en torno a 20.000–35.000 €. Si hay reparaciones previas, el precio sube.
¿Cuánto cuesta el SATE en un edificio?
Entre 60 y 120 € por m² de fachada, según el espesor y tipo de aislante, el acabado y la complejidad de la fachada. Incluye la reparación de soporte básica, pero no los honorarios ni las licencias.
¿Cada cuánto hay que rehabilitar una fachada?
Una pintura de calidad dura entre 8 y 15 años, un monocapa entre 20 y 30, y un SATE bien mantenido más de 30. Lo recomendable es una revisión técnica cada 5 años y siempre tras la ITE.
¿Quién paga la rehabilitación de la fachada?
La fachada es un elemento común, por lo que la pagan todos los propietarios en proporción a su coeficiente de participación, incluidos los locales comerciales salvo que los estatutos digan otra cosa.
Más información en nuestra página de rehabilitación de fachadas.
